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CONSULTORIO SOBRE VIVIENDA PROTEGIDA

Elaboramos tras las consultas que hemos recibido de nuestros clientes la relación de dudas más planteadas y sus respuestas

Tipos de vivienda protegida

Aunque popularmente se las conoce a todas como viviendas de protección oficial, existe gran variedad de tipos en función de la normativa a la que se acogen. Por tanto, el plazo de descalificación, los precios máximos para su transmisión y arrendamiento, etc... vienen determinados por la normativa a la que se acoja cada una (Plan Estatal de Vivienda y normativa autonómica) conforme a lo previsto en su calificación definitiva. A modo de ejemplo, podemos citar las siguientes:

Vivienda con Protección Pública (VPP)

  • Vivienda con Protección Pública de precio Básico (VPPB)
  • Vivienda con Protección Pública de precio Limitado (VPPL)
  • Vivienda con Protección Pública en Arrendamiento (VPPA)
  • Vivienda con Protección Pública en Arrendamiento con Opción de Compra (VPPA OC)

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

  • VPO de promoción pública
  • VPO de promoción privada
  • VPO de Régimen Especial (VPO RE)

¿Cómo puedo acceder a una vivienda protegida?

Existen varias formas de acceso a una vivienda protegida:

  • Sorteo: Inscribiéndose a la lista de solicitantes de vivienda protegida de la comunidad autónoma, conforme a los requisitos regulados por ésta.
  • Compra: Al igual que con las viviendas libres, las empresas promotoras también comercializan viviendas protegidas, por lo que se puede contactar directamente con una de estas empresas si se cumplen los requisitos de acceso a vivienda protegida. También es posible la compraventa de una vivienda protegida de segunda mano entre particulares.
  • Autopromoción: Es el caso de las cooperativas o las comunidades de bienes, en las que son los propios socios o comuneros los que realizan aportaciones para construir las viviendas y adjudicárselas una vez construidas.

Quiero comprar una vivienda protegida de obra nueva. ¿Qué requisitos debo cumplir?

Los requisitos de acceso a vivienda protegida vienen regulados por la normativa que regula cada tipo de vivienda. Actualmente, el Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, regula en su artículo 3 los requisitos de acceso a la vivienda protegida.

  • Para acceder a una VPPB será necesario tener unos ingresos familiares que no excedan de 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
  • Para acceder a una VPPL será necesario tener unos ingresos familiares que no excedan de 7,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
  • No ser titular, ni él ni ninguno otro de los miembros de su unidad familiar, del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional.

A estos efectos, no se considerará que se es titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute cuando:

  • a) El derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la vivienda no superior al 50 por 100 y se haya adquirido la misma por título de herencia.
  • b) En los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuencia de esta, no se le haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar.

Todo ello, sin perjuicio del cumplimiento de los requisitos que establezca la normativa reguladora del correspondiente Plan Estatal de Vivienda, si respecto de las viviendas se pretendiese obtener la financiación prevista en el mismo.

Los requisitos de acceso a la vivienda habrán de cumplirse a la fecha de suscripción del correspondiente contrato privado de compraventa o título de adjudicación en los casos de primera transmisión de viviendas calificadas expresamente para venta o uso propio, y a la fecha de solicitud de la calificación provisional cuando se trate de de la promoción individual para uso propio.

¿Qué plazo tengo para ocupar la vivienda protegida que he comprado?

Hay que atender a lo previsto en la normativa específica para cada una de ellas para conocer el plazo máximo en el que se debe ocupar como vivienda habitual.

En el caso de las VPP, los adquirentes de Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio deberán proceder a la ocupación de las mismas en el plazo de un año desde la entrega, salvo que medie justa causa debidamente autorizada por la Consejería competente en materia de vivienda." Por otro lado, si deja de estar ocupada durante más de tres meses seguidos al año, deja de considerarse vivienda habitual.

En el caso de las VPO, el plazo de ocupación es de tres meses desde la entrega de llaves, o de un mes cuando se trate de viviendas de promoción pública, salvo causa justificada.

¿Puedo tener una vivienda protegida como segunda residencia?

La normativa relativa a vivienda protegida no permite en ningún caso destinarla a segunda residencia. Las Viviendas con Protección Pública habrán de destinarse a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales, sin que en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso.

¿Puedo desarrollar una actividad profesional en mi vivienda habitual siendo ésta vivienda protegida?

Sí, siempre que el uso principal de la vivienda sea el de residencia habitual. La vivienda habitual no pierde tal carácter por el hecho de que su titular, su cónyuge o los parientes de uno u otro hasta el tercer grado que convivan con el destinatario, ejerzan en la vivienda y sin perjuicio de la obtención de las licencias y demás autorizaciones que sean preceptivas, una profesión, oficio o pequeña industria que sea compatible con el uso residencial.

Soy propietario de una vivienda protegida y quiero alquilarla. ¿Es posible?

Es posible arrendar una Vivienda con Protección Pública (VPP) si no se han percibido ayudas en su adquisición, o habiéndose percibido si ha transcurrido el plazo de limitación legalmente establecido según la normativa del Plan Estatal de Vivienda que las regula. En caso de no haber transcurrido el plazo de limitación legalmente establecido, será necesario cancelar o novar el préstamo y devolver las ayudas más los intereses. Si se trata de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) de promoción privada, se podrá alquilar pero en ningún caso una Vivienda de Protección Oficial de promoción pública ni las Viviendas de Protección Pública en régimen de Alquiler o de Alquiler con Opción de Compra (VPPA y VPPA-OC).

Quiero alquilar una habitación de la vivienda protegida en la que vivo. ¿es posible?

No, la normativa no permite el arrendamiento por habitaciones ni el subarriendo (alquilarla por el arrendatario a un tercero) de una vivienda protegida.

¿Puedo vender mi vivienda protegida? ¿Cuánto puedo pedir?

Si, excepto las VPO de promoción pública, durante los primeros cinco años desde su adquisición. Las VPP que hubieran recibido ayudas tienen una limitación de tiempo según la normativa del Plan Estatal de Vivienda que las regula durante la cual no se pueden vender salvo que se cancele o se nove el préstamo convenido y se devuelvan las ayudas percibidas más los intereses. El precio de venta debe ser el precio máximo legal de venta (comúnmente conocido como precio de módulo) establecido en la orden de precios correspondiente al tipo de vivienda que se trate.

Mi pareja y yo hemos roto la relación y queremos liquidar los bienes comunes ¿Qué valor tiene la vivienda protegida en caso de extinción de condominio o liquidación de gananciales?

Cuando se trata de una extinción de condominio, o de una liquidación de gananciales, también se deberá respetar el precio máximo legal de venta (precio del módulo) vigente para cada tipo de vivienda protegida.

¿Qué impuestos tengo que pagar si compro una vivienda protegida?

Si se trata de la compra de una vivienda protegida de obra nueva, se deberá pagar el 10% del importe escriturado de IVA en caso de adquirir una Vivienda con protección pública (VPP), o bien el 4% del importe escriturado si se trata de una Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial (VPO RE) o una Vivienda de Protección Oficial de Promoción Pública.

En cuanto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, está exento para las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y Viviendas con Protección Pública (VPP) que reúnan las características de las VPO. Tributa al 0,2% del importe escriturado en caso de compra de una VPP de superficie inferior o igual a 90 metros cuadrados útiles que no cumplan los requisitos para gozar de la exención. Tributa al 0,4% del importe escriturado en caso de compra de una VPP de superficie superior a 90 metros cuadrados útiles (y viviendas libres) escrituradas por valor inferior o igual a 120.000 €. Tributa al 0,5% del importe escriturado en caso de compra de una VPP de superficie superior a 90 metros cuadrados útiles (y viviendas libres) escrituradas por valor entre 120.000 y 180.000 €. Tributa al 0,75% del importe escriturado en caso de compra de una VPP de superficie superior a 90 metros cuadrados útiles (y viviendas libres) escrituradas por valor superior a 180.000 €.

En caso de tratarse de la compra de una vivienda protegida de segunda mano, tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo general del 6% del importe escriturado, salvo en el caso de adquisición por familias numerosas, que tributan al tipo del 4% siempre que cumplan los siguientes requisitos:

  • Se trate de la vivienda habitual (conforme al IRPF) del titular de la familia numerosa propietario de la vivienda.
  • En el supuesto de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de alguno de los titulares de la familia numerosa, ésta se venda en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda habitual. Este requisito no será exigible cuando se adquiera un inmueble contiguo a la vivienda habitual para unirlo a ésta, formando una única vivienda de mayor superficie.

¿Qué es la promoción pública y la promoción privada de vivienda protegida?

  • Promoción pública: Cuando el promotor es un organismo público. Normalmente, estas viviendas se adjudican por sorteo entre los inscritos en el listado de solicitantes de vivienda protegida de la comunidad autónoma
  • Promoción privada: Cuando el promotor actúa como empresa, comercializando por su cuenta las viviendas. Es también el caso de las cooperativas y comunidades de bienes.

Soy arrendatario de vivienda protegida ¿Me pueden actualizar la renta y además cobrar gastos de comunidad, IBI y tasa de basuras?

Los arrendamientos de vivienda protegida se rigen por lo previsto en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque también se aplica la normativa específica de vivienda protegida. Por ejemplo, en caso de arrendar una VPP, el Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, regula en su artículo 13.4 que: "El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable".

Por tanto, en los arrendamientos de vivienda protegida se debe respetar el precio inicial de la renta según el precio máximo legal de alquiler previsto en la orden de precios vigente para cada tipo de vivienda. No obstante, la renta se puede actualizar conforme a lo previsto en la Disposición Adicional Primera de la LAU si queda pactado expresamente en el contrato, o bien "en caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad".

Sobre los gastos de comunidad, también está permitido repercutirle al arrendatario el 90% de los mismos, si se ha pactado expresamente en el contrato.

También es posible repercutir al arrendatario de vivienda protegida el importe del IBI y la tasa de basuras si así se ha pactado expresamente en el contrato.

¿Qué cláusulas obligatorias debo incluir en el contrato en caso de alquilar mi vivienda protegida?

Una de las obligaciones formales a la hora de alquilar una vivienda protegida, además del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y del visado del contrato por la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, es incluir en el contrato una serie de cláusulas obligatorias en el mismo. Estas cláusulas son las siguientes:

  • Que la vivienda objeto de transacción está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de Viviendas Protegidas y, por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva, no excediendo los precios de renta de los límites establecidos.
  • Que el arrendador se obliga a poner a disposición del arrendatario un ejemplar del contrato, debidamente visado por la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras.
  • Que el subarriendo total o parcial de la vivienda dará lugar a la resolución del contrato.
  • Que, para el caso en que expresamente se pacte la revisión de la renta, dicha revisión se llevará a cabo anualmente y en una cuantía en ningún caso superior a la que resulte de la aplicación un porcentaje equivalente a la variación porcentual experimentada en ese período por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Estadística.

En caso de alquilar mi vivienda protegida, ¿puedo cobrar por el alquiler de los muebles?

No. La normativa sobre vivienda protegida no permite cobrar cantidad adicional a la renta por los muebles que en ella se hallen. Concretamente, el Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, regula en su artículo 13.2 que "En el supuesto que la vivienda se arrendase amueblada, de ello no podrá derivarse un desembolso para el inquilino superior a la renta máxima permitida con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior". En caso de producirse un hecho de este tipo, se estaría produciendo un supuesto de sobreprecio, que supondría una infracción administrativa calificada como grave o muy grave, en función del caso, conforme a lo previsto en los artículos 7.g) y 8.a) de la LEY 9/2003, de 26 de marzo, del Régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid, con unas sanciones que pueden ir de 1.501 € a 6.000 € en caso de las infracciones graves, o de los 6.001 a los 60.000 € en caso de las infracciones muy graves, además de posibles sanciones complementarias conforme a los artículos 9 y siguientes de la citada Ley.

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